Il contratto preliminare è quel contratto con cui le parti si obbligano alla stipula di un successivo, definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale.

Può essere bilaterale (se entrambe le parti si obbligano) o unilaterale (se l'impegno è assunto da una sola). Esso non va confuso con il preliminare improprio, contratto già definitivo ma che le parti si impegnano a stipulare nella forma richiesta dalla legge: la distinzione attiene alla volontà di posticipare o meno gli effetti propri del contratto. L'ordinamento pone un particolare rimedio per il caso di inadempimento del preliminare, cioè la possibilità di ottenere una sentenza costitutiva (v. 2932 c.c.), rimedio che si affianca alla tradizionale ipotesi si risoluzione pe inadempimento (v. 1453 ss. c.c.).

L'esigua disciplina codicistica in tema di preliminare è stata arricchita dal d.l. 31 dicembre 1996, n. 669 convertito in l. 28 febbraio 1997, n. 30 che ha introdotto l'obbligo della trascrizione per i preliminari (risultanti da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente) aventi ad oggetto la conclusione di taluni contratti indicati dall'art. 2643 c.c. (v. 2645bis, 2775bis, 2825bis c.c.).

Per questi motivi, dubbi concernono la controversa relativa disciplina, dal momento che potrebbe essere esposta ad abusi.

Al riguardo si è pronunziata la S.C. la quale è intervenuta sul contratto preliminare di compravendita ove le parti hanno subordinato gli effetti alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un ente pubblico la necessaria autorizzazione amministrativa.

Gli Ermellini, pertanto, con Ordinanza n. 5976 del 06/03/2024, hanno così enucleato il seguente principio di diritto: “Nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un ente pubblico la necessaria autorizzazione amministrativa, la relativa condizione è qualificabile come "mista", dipendendo la concessione dei titoli abilitativi urbanistici non solo dalla volontà della P.A., ma anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, sicché la mancata concessione del titolo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione, sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista, con conseguente esclusione dell'obbligo di considerare avverata la condizione”.

Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, che nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un ente pubblico la necessaria autorizzazione amministrativa, la relativa condizione è qualificabile come "mista", dipendendo la concessione dei titoli abilitativi urbanistici non solo dalla volontà della P.A., ma anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, sicché la mancata concessione del titolo comporta le conseguenze previste in contratto.

Avv. Giulio Costanzo