Il contratto di locazione è nullo se registrato in ritardo rispetto all’inizio della locazione o se riporta una data di inizio diversa da quella effettiva
Scritto da Avv. Giulio Costanzo
La Cassazione interviene in materia di registrazione tardiva del contratto di locazione
Locazione: la Cassazione nega efficacia sanante al contratto registrato tardivamente per il periodo precedente e non incluso nel contratto stesso
La questione riguarda il caso di uno sfratto per morosità, al quale si opponeva il conduttore intimato eccependo, tra l’altro, la nullità e l'inefficacia del contratto di locazione per il periodo anteriore alla sua registrazione, in quanto quest’ultima era avvenuta in violazione dei termini di legge.
Lo sfratto per morosità veniva comunque convalidato e, avverso tale decisione, l’intimato interponeva gravame, ma anche detta impugnativa veniva respinta dalla Corte di Appello, per cui veniva proposto ricorso in Cassazione per violazione e falsa applicazione dell'art. 1, comma 346 della legge n. 311/2004 (finanziaria 2005), dell'art. 1421 c.c., dell'art. 1175 c.c. dell'art. 1322 c.c.; dell'art 1337 c.c.; dell'art 1366 c.c.; dell'art. 1375 c.c.; dell'art. 2033 c.c., violazione e falsa applicazione dell'art. 53 della Costituzione italiana. Omessa o insufficiente motivazione su un fatto decisivo.
Il ricorrente, in buona sostanza, censurava la decisione di secondo grado nella parte in cui la Corte di Appello aveva asserito che la registrazione del contratto di locazione costituiva condizione di efficacia del contratto stesso, mentre, invece, essa andava configurata come requisito di validità e che, in ogni caso, andava consentita la regolarizzazione del contratto solo nei limiti di ciò che era stato registrato, ritenendosi illegittimo «tutto ciò che era rimasto fuori dalla registrazione».
Ordinanza n. 32934/2018 del 20/12/2018
La Suprema Corte, investita della questione, con Ordinanza n. 32934/2018 del 20/12/2018, ha accolto, per quanto di ragione, il ricorso del conduttore, richiamando, in primis, il contenuto della sentenza delle Sezioni Unite n. 23601 del 09/10/2017, emessa sulla questione degli effetti di un tardivo adempimento dell'obbligo di registrazione del contratto di locazione, nonché il disposto di cui all’art. 1, comma 346, della legge 30/12/2004, n. 311, applicabile a tutti i contratti di locazione, secondo cui «i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, essi non sono registrati».
Sul punto, invero, la sentenza n. 23601 sopra richiamata, ha stabilito che «il contratto di locazione ad uso non abitativo (non diversamente, peraltro, da quello abitativo), contenente ab origine la previsione di un canone realmente convenuto e realmente corrisposto (e dunque in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, legge n. 311 del 2004, ma, in caso di sua tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, sanabile, volta che il riconoscimento di una sanatoria "per adempimento" appare coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) "per inadempimento" (entrambi i termini da intendersi, come ovvio, in senso diverso da quello tradizionalmente riservato al momento esecutivo del rapporto negoziale)».
Ciò comporta, quindi, che, in virtù di tale orientamento espresso dalle SS.UU., la registrazione tardiva del contratto di locazione ha effetto sanante con efficacia retroattiva, il che consente di stabilizzare definitivamente gli effetti del contratto, assicurando piena tutela alla parte debole del rapporto (il conduttore).
Tuttavia, secondo l’ordinanza in esame n. 32934/2018, la sanatoria per intervenuta registrazione, sia pure successiva, non può sanare la nullità del contratto di locazione anche per il periodo di durata dello stesso non indicato nel contratto di locazione successivamente registrato.
In altre parole, qualora nel contratto di locazione venga indicata una data di inizio del rapporto locativo diversa e successiva rispetto a quella effettiva, la sua registrazione tardiva non ha efficacia sanante per il periodo precedente non incluso e non indicato nel contratto stesso.
Tornando al caso di specie, dunque, considerato che il rapporto locativo era sorto tra le parti in data 5 novembre 2011 e che, invece, nel contratto di locazione veniva indicato, quale data effettiva di inizio, il 1 settembre 2012, gli Ermellini hanno ritenuto che alla registrazione tardiva del contratto non poteva assegnarsi effetto sanante per il periodo non indicato nell’atto stesso, ovvero dal 5 novembre 2011 al 31 agosto 2012.