La locazione, ai sensi dell’art. 1571 c.c., è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Il contratto di locazione presenta una duplice faccia: da un lato, contratto “consensuale” in quanto l’iter di perfezionamento è del tutto concluso già al momento del valido scambio del consenso e del conseguente raggiungimento dell’accordo, senza necessità di una consegna materiale della cosa; dall’altro, contratto “a effetti obbligatori”, poiché da esso non deriva l’acquisizione in capo al destinatario di alcun diritto reale sul bene, bensì semplicemente il diritto di godere e di usare quel bene per un tempo determinato e solo per l’uso consentito e specificato nel contratto medesimo.

Le principali diatribe in materia di locazione concernono i rapporti tra locatore e conduttore.

Gli Ermellini, di recente, sono tornati sul corrispondente tema, decidendo su di un caso ove il locatore formulava richiesta di pagamento integrale dopo un periodo considerevole ove non aveva esercitato la facoltà di escutere il conduttore per ottenerne il pagamento del canone dovutogli.

I Giudici di Piazza Cavour, con Sentenza n. 16743 del 14/06/2021, hanno così enucleato il seguente principio di diritto: “In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, integra abuso del diritto la condotta del locatore, il quale, dopo aver manifestato assoluta inerzia, per un periodo di tempo assai considerevole in relazione alla durata del contratto, rispetto alla facoltà di escutere il conduttore per ottenerne il pagamento del canone dovutogli, così ingenerando nella controparte il ragionevole ed apprezzabile affidamento nella remissione del debito "per facta concludentia", formuli un'improvvisa richiesta di integrale pagamento del corrispettivo maturato; ciò in quanto, anche nell'esecuzione di un contratto a prestazioni corrispettive e ad esecuzione continuata, trova applicazione il principio di buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c., quale canone generale di solidarietà integrativo della prestazione contrattualmente dovuta, che opera a prescindere da specifici vincoli contrattuali nonchè dal dovere negativo di "neminem laedere" e che impegna ciascuna delle parti a preservare l'interesse dell'altra nei limiti del proprio apprezzabile sacrificio”.

Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, che nella locazione di immobili ad uso abitativo, integra abuso del diritto la condotta del locatore, il quale, dopo aver manifestato assoluta inerzia, per un periodo di tempo assai considerevole in relazione alla durata del contratto, rispetto alla facoltà di escutere il conduttore per ottenerne il pagamento del canone dovutogli, così ingenerando nella controparte il ragionevole ed apprezzabile affidamento nella remissione del debito "per facta concludentia", formuli un'improvvisa richiesta di integrale pagamento del corrispettivo maturato.