La responsabilità del venditore e garanzia ex art. 1489 c.c.
Scritto da Avv. Giulio Costanzo
La Suprema Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 162 del 03/01/2026, ha statuito che nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa ove l'acquirente abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, nonché quando si tratti di oneri e diritti apparenti, cioè risultanti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, quando il compratore ha la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto e subisce le conseguenze della propria negligenza.
La Cassazione, con l’Ordinanza n. 162 del 03/01/2026, è tornata sul tema della res venduta gravata da oneri o da diritti non apparenti.
Il contratto di compravendita, ex art. 1470 c.c., è quel contratto mediante il quale una parte ("venditore" o "alienante"), trasferisce la proprietà di un bene o altro diritto a un'altra parte ("compratore" o "acquirente"), la quale si obbliga a pagare un corrispettivo.
Trattasi, ergo, di un contratto a prestazioni corrispettive ove le parti sono vincolate da rispettivi oneri.
Le principali obbligazioni del venditore, infatti, sono:
- consegnare la cosa al compratore;
- fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l'acquisto non è effetto immediato del contratto;
- garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa (art. 1476 c.c.).
Per quanto concerne quest’ultima fattispecie, inoltre, il venditore ha l’onere di garantire che il bene venduto non sia gravato da oneri o da diritti reali o personali.
Ai sensi dell’art. 1489 c.c., infatti, se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480 c.c., rendensodi, altresì, applicabili le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488 del codice civile.
Gli Ermellini sono tornati sul corrispondente tema, confermando l'assenza di responsabilità ex art. 1489 c.c. del venditore di un immobile, a cui poteva accedersi solo con l'attraversamento di un passo carraio di proprietà comunale delimitato da un cancello sul quale era presente segnaletica stradale e un cartello che faceva riferimento alle Ferrovie dello Stato.
I Giudici di Piazza Cavour, con l’Ordinanza n. 162 del 03/01/2026, hanno, così, enucleato il seguente principio di diritto: “Nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa ove l'acquirente abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, nonché quando si tratti di oneri e diritti apparenti, cioè risultanti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, nel qual caso non rileva la dichiarazione del venditore circa l'inesistenza di pesi od oneri sul bene, giacché il compratore ha la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto e subisce le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile.”.
Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, che nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa ove l'acquirente abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, nonché quando si tratti di oneri e diritti apparenti, cioè risultanti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, quando il compratore ha la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto e subisce le conseguenze della propria negligenza.
Avv. Giulio Costanzo