Contratto preliminare
Scritto da Avv. Giulio Costanzo
La Suprema Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 21055 del 24/07/2025, ha statuito che in materia di imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta in misura proporzionale e non in misura fissa e la volontà rilevante ai fini del consolidamento e della stabilizzazione dell'efficacia traslativa della sentenza costitutiva resta quella del promittente acquirente rispetto all'adempimento dell'obbligazione posta a suo carico per il pagamento del prezzo.
La S.C., con Ordinanza n. 21055 del 24/07/2025, è tornata sul controverso istituto del contratto preliminare.
Il contratto preliminare è disciplinato dall’art. 1351 c.c., in virtù del quale: “Il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”.
Il codice, quindi, non delinea in toto i tratti essenziali della disciplina, i quali sono stati, tuttavia, ben individuati dalla dottrina e dalla giurisprudenza.
Il contratto preliminare è quel contratto con cui le parti si obbligano alla stipula di un successivo, definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale.
Può essere bilaterale (se entrambe le parti si obbligano) o unilaterale (se l'impegno è assunto da una sola). Esso non va confuso con il preliminare improprio, contratto già definitivo ma che le parti si impegnano a stipulare nella forma richiesta dalla legge: la distinzione attiene alla volontà di posticipare o meno gli effetti propri del contratto. L'ordinamento pone un particolare rimedio per il caso di inadempimento del preliminare, cioè la possibilità di ottenere una sentenza costitutiva (v. 2932 c.c.), rimedio che si affianca alla tradizionale ipotesi si risoluzione pe inadempimento (v. 1453 ss. c.c.).
L'esigua disciplina codicistica in tema di preliminare è stata arricchita dal d.l. 31 dicembre 1996, n. 669 convertito in l. 28 febbraio 1997, n. 30 che ha introdotto l'obbligo della trascrizione per i preliminari (risultanti da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente) aventi ad oggetto la conclusione di taluni contratti indicati dall'art. 2643 c.c. (v. 2645bis, 2775bis, 2825bis c.c.).
Per questi motivi, dubbi concernono la controversa relativa disciplina, dal momento che potrebbe essere esposta ad abusi.
Gli Ermellini, pertanto, con Ordinanza n. 21055 del 24/07/2025, hanno così enucleato il seguente principio di diritto: “In materia di imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta in misura proporzionale e non in misura fissa, anche se ancora impugnabile, ai sensi dell'art. 27, comma 3, del d.P.R. n. 131 del 1986, secondo cui non sono considerati soggetti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano dalla volontà dell'acquirente per effetto di condizione meramente potestativa, non essendo decisivo, peraltro, che la domanda di esecuzione in forma specifica sia proposta dal promittente venditore (contro il quale il promittente acquirente abbia eventualmente proposto domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare), giacché la volontà rilevante ai fini del consolidamento e della stabilizzazione dell'efficacia traslativa della sentenza costitutiva resta quella del promittente acquirente rispetto all'adempimento dell'obbligazione posta a suo carico per il pagamento del prezzo”.
Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, che sentenza ex art. 2932 c.c., che in materia di imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta in misura proporzionale e non in misura fissa e la volontà rilevante ai fini del consolidamento e della stabilizzazione dell'efficacia traslativa della sentenza costitutiva resta quella del promittente acquirente rispetto all'adempimento dell'obbligazione posta a suo carico per il pagamento del prezzo.
Avv. Giulio Costanzo