Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.

La caparra confirmatoria consiste in una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili versata a titolo di reciproca e mutuale garanzia contro l’inadempimento nel contratto oppure come corrispettivo in caso di recesso dal contratto.

Triplice è la funzione della caparra confirmatoria: di conferma del contratto, di anticipo della prestazione e di indennizzo preventivo per l'eventuale inadempimento o per il ritardo.

La caparra, inoltre, deve essere data alla parte, se data ad un terzo, infatti, non è caparra, bensì deposito cauzionale.

È doveroso precisare che le disposizioni della clausola penale si applicano alla caparra, tranne la limitazione dell'art. 1382 c.c. e la riduzione prevista dall'art. 1384 c.c.

Ciò comporta, altresì, la probabilità sempre più diffusa di confusione e/o contaminazione tra le due fattispecie.

I Giudici di Piazza Cavour sono tornati sul corrispondente tema e con la Ordinanza n. 5201 del 27/02/2025 hanno così enucleato il seguente principio di diritto: “In tema di preliminare di vendita immobiliare, il fatto che il promittente alienante abbia concesso la detenzione anticipata del cespite e autorizzato l'esecuzione di lavori di ristrutturazione non esclude il suo diritto alla riparazione del pregiudizio per l'illegittima occupazione del bene, ove sia accertato che la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita è imputabile alla condotta inadempiente del promissario acquirente, poiché l'esercizio del recesso ex art. 1385 c.c. determina il venir meno della causa della detenzione anticipata, con conseguente spettanza della tutela risarcitoria per l'occupazione divenuta senza titolo, in aggiunta alla pretesa di trattenere la caparra confirmatoria ricevuta”.

Alla luce della suddetta pronunzia emerge, ergo, che in tema di preliminare di vendita immobiliare, anche se il promittente alienante abbia concesso la detenzione anticipata del cespite e autorizzato lavori di ristrutturazione non esclude il suo diritto alla riparazione del pregiudizio per l'illegittima occupazione del bene in caso di inadempimento circa la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita del promissario acquirente, in aggiunta alla pretesa di trattenere la caparra confirmatoria ricevuta.

Avv. Giulio Costanzo