Contratto preliminare ed esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c.
Scritto da Avv. Giulio Costanzo
La Suprema Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 31369 del 24/10/2022, ha statuito che, in tema di contratto preliminare di vendita di immobile, la prescrizione del diritto del promissario acquirente all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre inizia a decorrere dalla data di scadenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo.
La S.C., con Ordinanza n. 31369 del 24/10/2022, è tornata sul controverso istituto del contratto preliminare.
Il contratto preliminare è disciplinato dall’art. 1351 c.c., in virtù del quale: “Il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”.
Il codice, quindi, non delinea in toto i tratti essenziali della disciplina, i quali sono stati, tuttavia, ben individuati dalla dottrina e dalla giurisprudenza.
Il contratto preliminare è quel contratto con cui le parti si obbligano alla stipula di un successivo, definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale.
Può essere bilaterale (se entrambe le parti si obbligano) o unilaterale (se l'impegno è assunto da una sola). Esso non va confuso con il preliminare improprio, contratto già definitivo ma che le parti si impegnano a stipulare nella forma richiesta dalla legge: la distinzione attiene alla volontà di posticipare o meno gli effetti propri del contratto. L'ordinamento pone un particolare rimedio per il caso di inadempimento del preliminare, cioè la possibilità di ottenere una sentenza costitutiva (v. 2932 c.c.), rimedio che si affianca alla tradizionale ipotesi si risoluzione pe inadempimento (v. 1453 ss. c.c.).
L'esigua disciplina codicistica in tema di preliminare è stata arricchita dal d.l. 31 dicembre 1996, n. 669 convertito in l. 28 febbraio 1997, n. 30 che ha introdotto l'obbligo della trascrizione per i preliminari (risultanti da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente) aventi ad oggetto la conclusione di taluni contratti indicati dall'art. 2643 c.c. (v. 2645bis, 2775bis, 2825bis c.c.).
Per questi motivi, dubbi concernono la controversa relativa disciplina, dal momento che potrebbe essere esposta ad abusi.
Al riguardo si è pronunziata la S.C. la quale è intervenuta circa la prescrizione del diritto del promissario acquirente all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c.
Gli Ermellini, pertanto, con Ordinanza n. 31369 del 24/10/2022, hanno così enucleato il seguente principio di diritto: “In tema di contratto preliminare di vendita di immobile, l'inadempimento del promittente venditore alla stipula del contratto definitivo comporta che la prescrizione del diritto del promissario acquirente all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, ex art. 2932 c.c., non inizia a decorrere dalla conclusione del contratto preliminare, ma dalla data di scadenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo”.
Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, che la prescrizione del diritto del promissario acquirente all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre inizia a decorrere dalla data di scadenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo.
Avv. Giulio Costanzo