La Suprema Corte di Cassazione, con Sentenza n. 24526 del 09/08/2022, ha statuito che le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale che limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni, hanno natura contrattuale e, pertanto, ad esse, deve corrispondere una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che consiste in una "relatio perfecta" attuata mediante la riproduzione delle suddette clausole all'interno dell'atto di acquisto della proprietà individuale.

La S.C. con Sentenza n. 24526 del 09/08/2022 è tornata sul tema del condomonio e, più in particolare, sul regime proprietario.

Il condominio è una particolare forma di comunione su di un bene immobile.

Il Codice Civile non ne fornisce una definizione, tuttavia, le norme che lo riguardano sono collocate nel Libro III, relativo alla proprietà e, più nello specifico, nel Capo II del Titolo VII relativo alla comunione.

La peculiarità rispetto alla più generale disciplina della comunione va individuata nel fatto che nel condominio coesistono parti di proprietà esclusiva accanto a parti di proprietà comune.

Tra le principali diatribe portate nelle aule giudiziarie, riscontriamo proprio quelle afferenti le limitazioni dei proprietari derivanti dal regolamento contrattuale.

Gli Ermellini sono tornati sul corrispondente tema, decidendo su di un caso che vedeva limitazioni alle facoltà dei proprietari delle singole unità relative alla facoltà di destinazione d’uso.

I Giudici di Piazza Cavour con Sentenza n. 24526 del 09/08/2022 hanno, così, enucleato il seguente principio di diritto: “Le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni, hanno natura contrattuale e, pertanto, ad esse, deve corrispondere una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che consiste in una "relatio perfecta" attuata mediante la riproduzione delle suddette clausole all'interno dell'atto di acquisto della proprietà individuale, non essendo sufficiente, per contro, il mero rinvio al regolamento stesso”.

Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, che le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale che limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni, hanno natura contrattuale e, pertanto, ad esse, deve corrispondere una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che consiste in una "relatio perfecta" attuata mediante la riproduzione delle suddette clausole all'interno dell'atto di acquisto della proprietà individuale.

Avv. Giulio Costanzo