Appalto e condominio
Scritto da Avv. Giulio Costano
La Suprema Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 11606 del 11/04/2022, ha statuito che in tema di responsabilità dell'appaltatore per difetti di costruzione di un immobile condominiale, la relativa azione, di natura contrattuale, spetta soltanto al committente, ossia ai singoli condòmini, con esclusione della solidarietà attiva, sicché, se ad agire in giudizio è il singolo condòmino, egli può ottenere, con riferimento ai danni delle parti comuni, il risarcimento corrispondente alla sua quota parte sull'intero, spettando invece ai singoli proprietari la legittimazione ad agire per il risarcimento dei danni provocati agli immobili di proprietà esclusiva, con esclusione del litisconsorzio necessario.
La Cassazione, con Ordinanza n. 11606 del 11/04/2022, è tornata su un tema sempre verde, ossia vizi dell’appalto in condominio.
L’appalto, ai sensi dell’art. 1655 c.c., è il contratto mediante il quale un soggetto, detto appaltatore, si obbliga nei confronti di un altro soggetto, detto committente, a compiere un’opera specifica o un servizio dietro corrispettivo in denaro, con propria organizzazione di mezzi e con gestione a proprio rischio.
L'art. 1668 c.c. prevede la possibilità per il committente di ottenere, in caso di difformità o di vizi dell'opera, non solo la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, nonché l'esatto adempimento tramite l'eliminazione del vizio a spese dell'appaltatore; il tutto con possibilità, altresì, di richiedere il risarcimento dei danni, nel caso l'appaltatore versi in colpa, anche senza chiedere la risoluzione e potendo contare sulla presunzione iuris tantum ex art. 1218 c.c. di tale colpa, posto che essa è presunta, vertendosi in tema di inadempimento contrattuale.
Gli Ermellini sono tornati sul corrispondente tema, decidendo su di un caso che vedeva protaginista un singolo condomino.
I Giudici di Piazza Cavour, con Ordinanza n. 11606 del 11/04/2022, enucleavano, così, il seguente principio di diritto: “In tema di responsabilità dell'appaltatore per difetti di costruzione di un immobile condominiale, ai sensi degli artt. 1667 e 1668 c.c., la relativa azione, di natura contrattuale, spetta soltanto al committente, ossia ai singoli condòmini, nei cui confronti l'appaltatore si è obbligato, con esclusione della solidarietà attiva, sicché, se ad agire in giudizio è il singolo condòmino, egli, in difetto di un idoneo titolo negoziale preesistente legittimante la rappresentanza comune, può ottenere, con riferimento ai danni delle parti comuni, il risarcimento corrispondente alla sua quota parte sull'intero, spettando invece ai singoli proprietari la legittimazione ad agire per il risarcimento dei danni provocati agli immobili di proprietà esclusiva, con esclusione del litisconsorzio necessario”.
Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, che in tema di responsabilità dell'appaltatore per difetti di costruzione di un immobile condominiale, la relativa azione, di natura contrattuale, spetta soltanto al committente, ossia ai singoli condòmini, con esclusione della solidarietà attiva, sicché, se ad agire in giudizio è il singolo condòmino, egli può ottenere, con riferimento ai danni delle parti comuni, il risarcimento corrispondente alla sua quota parte sull'intero, spettando invece ai singoli proprietari la legittimazione ad agire per il risarcimento dei danni provocati agli immobili di proprietà esclusiva, con esclusione del litisconsorzio necessario.
Avv. Giulio Costanzo