Diritto di sopraelevazione su lastrico solare: spetta sempre al proprietario
Scritto da Avv. Giulio Costanzo
La Cassazione disciplina il diritto di sopraelevazione spettante al proprietario del lastrico solare di un edificio condominiale.
Proprietà del lastrico solare e diritto di sopraelevazione.
La Cassazione di recente è intervenuta in materia di proprietà esclusiva del lastrico solare e del correlato diritto di sopraelevazione, stabilendo chi ne fosse l’effettivo titolare.
Come noto, secondo un costante indirizzo giurisprudenziale, per lastrico solare deve intendersi la superficie superiore dell’edificio che ha la funzione di copertura dell’intero stabile condominiale e di tutte le sottostanti unità abitative, che è comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, ad eccezione di quelle opere dotate di autonoma consistenza e che abbiano una specifica destinazione in favore del suo utilizzatore esclusivo (tra le altre, Cassazione 14/05/2018 n. 11671).
Sul punto, va ricordato che, secondo l’art. 1126 c.c., “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Dal che si evince che, nella realtà, possono configurarsi due ipotesi: la prima si verifica quando uno o più condomini ha l’uso esclusivo del lastrico, mentre la seconda si ha qualora il lastrico serva da copertura a tutte o ad alcune unità immobiliari costituenti il compendio condominiale.
In tale contesto, quindi, va evidenziata una sostanziale differenza: se il lastrico adempie soltanto alla funzione di copertura dell’edificio, alle riparazioni ed alle ricostruzioni del lastrico sono obbligati solo i condomini, così come al risarcimento dei danni cagionati all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua per difetto di manutenzione, in proporzione alle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprietà.
Se, al contrario, sussistono i presupposti menzionati per l’applicazione dell’art. 1126 sopra citato, alla riparazione ed al risarcimento dei danni è tenuto anche il titolare dell’uso esclusivo, in quanto il lastrico solare, oltre la funzione di copertura, offre a quest’ultimo altre utilità.
In particolare, il successivo art. 1127 c.c., al primo comma, stabilisce che “Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare".
In buona sostanza, la titolarità del diritto di sopraelevazione spetta anzitutto al proprietario dell’ultimo piano e non a tutti i condomini, sia che l’edificio sia coperto da tetto, sia che esso sia coperto da lastrico solare, salvo che dal titolo non risulti altra determinazione.
A ciò va aggiunto che anche la vendita dell’ultimo piano comporta automaticamente la cessione del diritto di sopraelevare, senza necessità che tale conseguenza sia specificata in una clausola del contratto di vendita. In tale contesto, la riserva del diritto di soprelevazione può anche formare oggetto di negozio autonomo di trasferimento e, quindi, può essere anche ceduta a terzi (condomini o estranei).
Ordinanza della Suprema Corte n. 7563 del 18 marzo 2019
Tali fondamentali principi hanno trovato ulteriore conferma nella recente ordinanza della Suprema Corte n. 7563 del 18 marzo 2019, con la quale, la Cassazione, richiamando le disposizioni codicistiche sopra menzionate, ha ribadito che, nell'ipotesi di cessione in proprietà ad un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione, effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprietà comune, ma, nel caso di sopraelevazione, il nuovo lastrico rimane di proprietà del titolare del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprietà della costruzione.
Il diritto di superficie, infatti, salvo che il titolo non ponga limiti di altezza al diritto di sopraelevazione, non si esaurisce con l'erezione della costruzione sul lastrico, né il nuovo lastrico si trasforma in bene condominiale, poiché il titolare della superficie, allorché eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioè quello di dare un tetto all'edificio, restando, tuttavia, sempre titolare del diritto di sopralzo, che è indipendente dalla proprietà della costruzione.
Pertanto, il principio di diritto che può dirsi enunciato dalla Suprema Corte è quello secondo cui il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, acquistando la proprietà del lastrico solare, acquisisce il diritto di sopraelevazione, e non necessita di alcun consenso da parte degli altri condomini, a meno che non sia prevista una limitazione convenzionale della norma di cui all’art. 1127 c.c.