(Omissis)
- Con atto di citazione del 30 settembre 2016, L*** A*** conveniva in giudizio il Condominio “C***” avanti il Tribunale di Cremona, deducendo che l’unità immobiliare di sua proprietà, sita al piano seminterrato dello stabile condominiale in viale Po n. 46, presentava gravi danni strutturali (fessurazioni, cedimenti e dislivelli), causati dal cedimento del vespaio condominiale sottostante. Nonostante reiterate segnalazioni e la riconosciuta necessità di un monitoraggio tecnico, l’assemblea condominiale si era opposta all’esecuzione di accertamenti richiesti dall’ing. M***, incaricato anche dal Condominio. In seguito all’aggravarsi del degrado e all’inerzia dell’amministratore, l’attrice promuoveva accertamento tecnico preventivo, conclusosi con relazione del CTU ing. G***, che confermava la sussistenza di vizi diffusi nell’appartamento, riconducibili al cedimento del riempimento e alle carenze costruttive del vespaio, parte comune dell’edificio. A fronte dell’inattività del Condominio, A*** domandava la condanna dello stesso all’esecuzione delle necessarie opere di consolidamento e al risarcimento dei danni patrimoniali, oltre che delle spese tecniche. Il Condominio, costituitosi in giudizio, negava la propria responsabilità, sostenendo che la causa dei danni fosse da ricondurre alla soletta di proprietà esclusiva dell’attrice. Con sentenza n. 250/2019, il Tribunale di Cremona accoglieva in parte le domande attoree, condannando il Condominio Capri all’esecuzione delle opere di consolidamento del vespaio secondo le indicazioni della CTU e al risarcimento dei danni in favore di L*** ***. 2. La Corte d’appello di Brescia, con sentenza n. 664 del 27 maggio 2022, accoglieva l’appello del Condominio, riformando integralmente la decisione di primo grado. La Corte riteneva che, come evidenziato nella relazione del CTU, le lesioni riscontrate nell’appartamento della sig.ra A*** erano riconducibili alle deformazioni dello strato di riempimento eseguito con materiale inadeguato (contenente detriti e sostanze terrose), influenzato dal fondo limo-argilloso, e che tali fenomeni avrebbero potuto essere evitati con un’adeguata separazione del terreno di fondazione. Tuttavia, evidenziava come la soletta posta alla base dell’unità immobiliare fosse stata realizzata con caratteristiche costruttive carenti (ridotto spessore, calcestruzzo non idoneo e assenza di armatura), e che, se tale elemento strutturale fosse stato realizzato correttamente, le deformazioni del suolo non avrebbero generato le fessurazioni e gli avvallamenti lamentati. Ritenendo, pertanto, che la causa del danno fosse da ricondurre esclusivamente alle inadeguate modalità costruttive della soletta di proprietà esclusiva dell’attrice, la Corte escludeva la responsabilità del Condominio ex art. 2051 c.c., ravvisando la presenza di un fattore esterno (id est: vizio costruttivo della soletta) idoneo a interrompere il nesso causale. L’accoglimento del primo motivo di gravame assorbiva ogni ulteriore censura, con conseguente rigetto di tutte le domande attoree e condanna dell’attrice al pagamento delle spese dei due gradi di giudizio. 3. Avverso tale pronuncia L*** A*** propone ricorso per Cassazione con due motivi, illustrati da memoria. 3.1. Il Condominio C*** ha resistito con controricorso. All’esito dell’adunanza camerale odierna il Collegio si è riservato il deposito nei successivi sessanta giorni. L’A*** censura la sentenza della Corte d’appello di Brescia per aver erroneamente escluso la responsabilità del Condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c., ritenendo che la causa dei danni lamentati – consistenti in cedimenti e fessurazioni dell’appartamento – fosse da individuarsi esclusivamente in un vizio costruttivo della soletta di proprietà esclusiva dell’attrice, qualificato come “caso fortuito”. Secondo la ricorrente, la Corte territoriale ha falsamente applicato l’art. 2051 c.c., qualificando come caso fortuito un difetto edilizio originario, in contrasto con l’orientamento costante della giurisprudenza di legittimità, secondo cui i vizi costruttivi di parti comuni non integrano caso fortuito e non escludono la responsabilità del custode. La Corte d’appello avrebbe altresì travisato il contenuto della consulenza tecnica, dalla quale emergeva che la causa principale dei danni era il cedimento del vespaio e del sedime – parti comuni condominiali – e che l’eventuale sostituzione della soletta era indicata solo come intervento facoltativo e non necessario. L’intervento strutturale principale, secondo il CTU, era costituito dal consolidamento del fondo e delle strutture sottostanti. Pertanto, la responsabilità del Condominio, quale custode delle parti comuni, avrebbe dovuto essere affermata, anche perché non risultava dimostrata da parte del medesimo la sussistenza di un fattore estraneo (imprevedibile e eccezionale) idoneo a interrompere il nesso causale, come richiesto dall’art. 2051 c.c. 4.1.1. Il motivo è fondato. La Corte d’appello ha escluso la responsabilità del Condominio “C***” per i danni subiti dalla sig.ra A*** in conseguenza del cedimento del vespaio sottostante l’unità immobiliare di sua proprietà, qualificando come caso fortuito – e dunque idoneo ad interrompere il nesso eziologico – l’asserita inadeguatezza della soletta sottostante al pavimento. Così decidendo, la Corte territoriale ha tuttavia erroneamente applicato l’art. 2051 c.c., disattendendo i consolidati principi elaborati da questa Suprema Corte in tema di responsabilità da cose in custodia. Ai sensi dell’art. 2051 c.c., infatti, “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. In applicazione di tale norma, è principio fermo nella giurisprudenza di legittimità che il Condominio è custode delle parti comuni dell’edificio (tra cui rientrano vespaio, suolo e sottosuolo), ed è quindi soggetto a una presunzione di responsabilità oggettiva per i danni da esse derivanti, senza necessità di accertare una sua colpa (Cass. n. 28253/2023; Cass. n. 7044/2020; Cass. n. 15291/2011; Cass. n. 12211/2003). La responsabilità ex art. 2051 c.c. richiede solo la prova, da parte del danneggiato, del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno. Spetta poi al custode – nel caso di specie, al Condominio – dimostrare l’intervento di un caso fortuito, ossia di un evento eccezionale, imprevedibile e inevitabile, idoneo a escludere la propria responsabilità (Cass. n. 12027/2017; Cass. n. 19045/2010; Cass. n. 2284/2006). Nel caso di specie, il cedimento del vespaio – parte comune dell’edificio – è stato accertato come causa determinante dei danni mediante la CTU espletata in sede di accertamento tecnico preventivo. Il CTU, pur segnalando la fragilità della soletta, ha chiaramente individuato nella deformazione del riempimento terroso e nella mancata bonifica del terreno di fondo la causa principale del dissesto, proponendo un intervento di consolidamento fondato su iniezioni lungo i perimetri strutturali e il fondo dell’edificio. La soletta, per stessa ammissione del consulente, non richiedeva necessariamente un rifacimento, potendo essere mantenuta in sede con misure correttive sul piano sovrastante. L’errore del giudice d’appello consiste nell’aver frainteso o isolato una singola valutazione peritale, elevando la non conformità della soletta a evento eccezionale e fortuito, idoneo a escludere la responsabilità del condominio, senza considerare che il difetto della soletta costituiva comunque elemento strutturale integrato nella cosa in custodia, non certo fatto esterno o autonomo rispetto ad essa. Secondo la giurisprudenza consolidata, i vizi originari di costruzione o difetti intrinseci della cosa non possono qualificarsi come caso fortuito, proprio perché immanenti alla res stessa e come tali rientranti nell’ambito della custodia (Cass. n. 27989/2022; Cass. n. 5741/2009). Ai fini dell’attribuzione della responsabilità prevista dall’art. 2051 cod. civ. sono necessarie e sufficienti una relazione tra la cosa in custodia e l’evento dannoso nonché l’esistenza dell’effettivo potere fisico su di essa da parte del custode, sul quale incombe l’obbligo di vigilarla e di mantenere il controllo onde evitare che produca danni a terzi. Ne consegue che il custode convenuto è onerato di offrire la prova contraria alla presunzione iuris tantum della sua responsabilità mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità. Perfino nell’eventualità della persistenza dell’incertezza sull’individuazione della concreta causa del danno, rimane a carico del custode il fatto ignoto, in quanto non idoneo ad eliminare il dubbio in ordine allo svolgimento eziologico dell’accadimento. L’equiparazione dell’errata realizzazione della soletta al caso fortuito rappresenta quindi una falsa applicazione di legge, non potendo il difetto costruttivo di una componente della cosa escludere, di per sé, la responsabilità del custode, né tantomeno risultare estraneo alla sua sfera di controllo. In conclusione, la Corte d’appello ha errato nel ritenere che la responsabilità del Condominio potesse escludersi in forza della realizzazione difettosa di una parte dell’edificio, che era e rimaneva soggetta alla custodia dello stesso. Il vizio costruttivo, semmai, rafforza l’obbligo di vigilanza e intervento, non potendo rientrare nella nozione di caso fortuito ai fini dell’esonero da responsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c. 4.2. Con il secondo motivo, parte ricorrente, con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., lamenta la violazione dell’art. 112 c.p.c. e 111, comma 6, Cost. e l’omessa pronuncia sull’obbligo di eseguire le opere di consolidamento. L’A*** denuncia l’omessa pronuncia, da parte della Corte d’Appello, sulla domanda principale volta a ottenere la condanna del Condominio all’esecuzione delle opere di consolidamento del vespaio condominiale, già riconosciute dal Tribunale in accoglimento della domanda. Tale omissione integra violazione dell’art. 112 c.p.c., risolvendosi in un difetto di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, che comporta un vizio di attività denunciabile ai sensi dell’art. 360, n. 4, c.p.c. La Corte territoriale, riformando integralmente la sentenza di primo grado e rigettando tutte le domande dell’attrice, ha infatti omesso di pronunciarsi sulla sussistenza dell’obbligo del Condominio di eseguire, a proprie cure e spese, gli interventi sulle parti comuni (sedime e vespaio), la cui compromissione era stata accertata dal CTU come causa primaria dei danni subiti dall’immobile di proprietà della ricorrente. Trattandosi di opere strutturali su parti comuni condominiali, non nella disponibilità dell’attrice, l’eventuale loro omissione preclude in radice la possibilità di un’effettiva e stabile riparazione dell’appartamento, rendendo la decisione impugnata illogica e lesiva del diritto della ricorrente a ottenere tutela piena ed effettiva. 4.2.1. Il motivo è fondato. Come chiarito dalla giurisprudenza di questa Corte, l’omessa pronuncia su una domanda, eccezione o istanza ritualmente introdotta nel giudizio di merito e dotata di autonomia valutativa integra violazione dell’art. 112 c.p.c. e configura un vizio di attività censurabile ai sensi dell’art. 360, co. 1, n. 4, c.p.c. (Cass., Sez. Un., n. 15781/2005; Cass., Sez. 3, n. 26900/2014). Affinché il vizio sia utilmente deducibile in sede di legittimità, è necessario che il ricorrente indichi specificamente l’atto del giudizio di merito in cui la domanda sia stata proposta, nei suoi esatti termini, onde consentire alla Corte di verificare la ritualità e tempestività della devoluzione al giudice d’appello. Nel caso in esame, l’odierna ricorrente aveva formulato, sin dall’atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado, una domanda autonoma e distinta di condanna del Condominio all’esecuzione delle opere di consolidamento del vespaio e delle strutture sottostanti l’appartamento di proprietà esclusiva, secondo quanto risultante dalla consulenza tecnica espletata in sede di ATP (e poi richiamata in primo grado). Il Tribunale di Cremona, con sentenza n. 250/2019, aveva accolto tale domanda, condannando il Condominio all’esecuzione degli interventi tecnici secondo le modalità indicate nella relazione tecnica. La sentenza della Corte d’Appello di Brescia – pur riformando integralmente la decisione di primo grado – non si è in alcun modo pronunciata su tale specifica domanda di condanna a un “obbligo di fare”, che avrebbe dovuto essere comunque oggetto di autonoma valutazione, anche qualora fosse stato escluso il diritto al risarcimento del danno. Tale omissione processuale si configura, secondo i principi consolidati della Corte, come un error in procedendo. La ricorrente ha puntualmente richiamato nel proprio atto di impugnazione per cassazione i termini in cui la domanda era stata formulata in primo grado e mantenuta nel giudizio d’appello, evidenziandone la decisività: il mancato consolidamento delle strutture comuni (sedime e vespaio) impedisce infatti qualsiasi intervento risolutivo sull’unità immobiliare di proprietà esclusiva. Pertanto, l’omessa statuizione sulla domanda di declaratoria di obbligo di intervento strutturale del Condominio determina una violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e la censura della ricorrente è meritevole di accoglimento. 5. La fondatezza di entrambi i motivi comporta l’accoglimento del ricorso e la cassazione, in relazione alle censure, della gravata sentenza, con rinvio alla Corte d’appello di Brescia perché, in diversa composizione, si pronunci anche sulle spese del giudizio di legittimità. P. Q. M. La Corte accoglie il ricorso; cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Brescia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte suprema di Cassazione in data 21 maggio 2025.
Nota a sentenza
Sommario
Premessa - 1. Il condominio - 2. La responsabilità del custode - 3. Decisione
Premessa
La Suprema Corte di Cassazione, con la Ordinanza n. 21317 del 25/07/2025, ha statuito che ai fini della responsabilità ex art. 2051 c.c. sono necessarie e sufficienti una relazione causale tra l'evento dannoso e la cosa in custodia e l'esistenza di un effettivo potere fisico sulla stessa da parte del custode, tenuto al relativo controllo onde evitare che produca danni a terzi.
- Il condominio
Il condominio è una particolare forma di comunione su di un bene immobile.
Il Codice Civile non ne fornisce una definizione, tuttavia, le norme che lo riguardano sono collocate nel Libro III, relativo alla proprietà e, più nello specifico, nel Capo II del Titolo VII relativo alla comunione.
La peculiarità rispetto alla più generale disciplina della comunione va individuata nel fatto che nel condominio coesistono parti di proprietà esclusiva accanto a parti di proprietà comune.
Le parti comuni consistono in quelle frazioni dell'edificio condominiale di proprietà di tutti, utili ai fini dell'esistenza stessa del condominio.
Ai sensi dell'art. 1117 c.c. le parti oggetto di comunione sono a disposizione "dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico".
- La responsbailità del custode
Il custode risponde della culpa in vigilando.
È, pertanto, il soggetto responsabile della sicurezza e della incolumità di chi accede e fruisce degli impianti sottoposti alla propria gestione.
Al fine di evitare il verificarsi di eventi dannosi, questi è tenuto ad adottare tutte le misure idonee a prevenire gli eventi lesivi che potrebbero danneggiare i soggetti che per varie ragioni ne fruiscono.
La responsabilità prevista dall’art 2051 c.c. per i danni cagionati da cose in custodia presuppone la sussistenza di un rapporto di custodia della cosa e una relazione di fatto tra un soggetto e la cosa stessa, tale da consentire il potere di controllarla, di eliminare le situazioni di pericolo e di escludere i terzi dal contatto con la cosa (Cass. Civ., sez. III, 17/01/2008 n. 858).
Tale responsabilità è oggettivamente configurabile qualora la cosa custodita sia di per sé idonea a sprigionare un’energia o una dinamicità interna alla sua struttura, tale da provocare il danno e lo stato dei luoghi presenti peculiarità tali da rendernepotenzialmente dannosa la normale utilizzazione (Cass. 13.03.2013 n. 6306; Cass. 05.02.2013 n. 2660; Cass. 09.12.2009 n. 25772; Cass. 04.11.2003 n. 16527).
Nel caso di responsabilità dei danni in custodia, la condotta del custode configura l’elemento soggettivo della colpa e, più precisamente, di una condotta attiva colposa. In tema di responsabilità civile, << la condotta attiva colposa, caratterizzata dall’omesso rispetto di regole cautelari proprie (cd. omissione nell’azione), va distinta dalla condotta omissiva propria (omissione in senso stretto), in quanto presuppone semplicemente il mancato rispetto di regole di prudenza, perizia o diligenza volte a prevenire il danno medesimo (Cass. Sent. n. 7362 del 15/03/2019) >>.
- 3. La decisione
La Corte di Cassazione, pertanto, ha statuito che la Corte d’appello ha errato nel ritenere che la responsabilità del Condominio potesse escludersi in forza della realizzazione difettosa di una parte dell’edificio, che era e rimaneva soggetta alla custodia dello stesso. Il vizio costruttivo, semmai, rafforza l’obbligo di vigilanza e intervento, non potendo rientrare nella nozione di caso fortuito ai fini dell’esonero da responsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c..
L’errore del giudice d’appello consiste nell’aver frainteso o isolato una singola valutazione peritale, elevando la non conformità della soletta a evento eccezionale e fortuito, idoneo a escludere la responsabilità del condominio, senza considerare che il difetto della soletta costituiva comunque elemento strutturale integrato nella cosa in custodia, non certo fatto esterno o autonomo rispetto ad essa. Secondo la giurisprudenza consolidata, i vizi originari di costruzione o difetti intrinseci della cosa non possono qualificarsi come caso fortuito, proprio perché immanenti alla res stessa e come tali rientranti nell’ambito della custodia (Cass. n. 27989/2022; Cass. n. 5741/2009). Ai fini dell’attribuzione della responsabilità prevista dall’art. 2051 cod. civ. sono necessarie e sufficienti una relazione tra la cosa in custodia e l’evento dannoso nonché l’esistenza dell’effettivo potere fisico su di essa da parte del custode, sul quale incombe l’obbligo di vigilarla e di mantenere il controllo onde evitare che produca danni a terzi.
Ne consegue che il custode convenuto è onerato di offrire la prova contraria alla presunzione iuris tantum della sua responsabilità mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità.
Perfino nell’eventualità della persistenza dell’incertezza sull’individuazione della concreta causa del danno, rimane a carico del custode il fatto ignoto, in quanto non idoneo ad eliminare il dubbio in ordine allo svolgimento eziologico dell’accadimento.
L’equiparazione dell’errata realizzazione della soletta al caso fortuito rappresenta quindi una falsa applicazione di legge, non potendo il difetto costruttivo di una componente della cosa escludere, di per sé, la responsabilità del custode, né tantomeno risultare estraneo alla sua sfera di controllo.
