Il codice, quindi, non delinea in toto i tratti essenziali della disciplina, i quali sono stati, tuttavia, ben individuati dalla dottrina e dalla giurisprudenza.

Il contratto preliminare è quel contratto con cui le parti si obbligano alla stipula di un successivo, definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale.

Può essere bilaterale (se entrambe le parti si obbligano) o unilaterale (se l'impegno è assunto da una sola). Esso non va confuso con il preliminare improprio, contratto già definitivo ma che le parti si impegnano a stipulare nella forma richiesta dalla legge: la distinzione attiene alla volontà di posticipare o meno gli effetti propri del contratto. L'ordinamento pone un particolare rimedio per il caso di inadempimento del preliminare, cioè la possibilità di ottenere una sentenza costitutiva (v. 2932 c.c.), rimedio che si affianca alla tradizionale ipotesi si risoluzione pe inadempimento (v. 1453 ss. c.c.).

L'esigua disciplina codicistica in tema di preliminare è stata arricchita dal d.l. 31 dicembre 1996, n. 669 convertito in l. 28 febbraio 1997, n. 30 che ha introdotto l'obbligo della trascrizione per i preliminari (risultanti da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente) aventi ad oggetto la conclusione di taluni contratti indicati dall'art. 2643 c.c. (v. 2645bis, 2775bis, 2825bis c.c.).

Per questi motivi, dubbi concernono la controversa relativa disciplina, dal momento che potrebbe essere esposta ad abusi.

Al riguardo si è pronunziata la S.C. la quale è intervenuta sul contratto preliminare di compravendita di multiproprietà o di godimento turnario di immobile.

Gli Ermellini, pertanto, con Sentenza n. 29599 del 25/10/2023, hanno così enucleato il seguente principio di diritto: “Affinché un contratto preliminare di compravendita di multiproprietà o di godimento turnario di immobile soddisfi i requisiti minimi di determinatezza o determinabilità dell'oggetto, non è sufficiente l'osservanza dell'art. 1346 c.c., essendo piuttosto necessario che ad essa si accompagni il rispetto delle disposizioni normative di cui agli artt. 2, 3 e 4 del d.lgs. n. 427 del 1998, ove applicabili ratione temporis”.

Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, che affinché un contratto preliminare di compravendita di multiproprietà o di godimento turnario di immobile soddisfi i requisiti minimi di determinatezza o determinabilità dell'oggetto è necessario il rispetto delle disposizioni normative di cui agli artt. 2, 3 e 4 del d.lgs. n. 427 del 1998, ove applicabili ratione temporis.

Avv. Giulio Costanzo