Martedì, 26 Novembre 2024 09:43

Locazione commerciale e disdetta

Scritto da Avv. Giulio Costanzo

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Un'immagine che illustra il concetto di 'disdetta inefficace' e 'indennità di avviamento' nel contesto delle locazioni commerciali, con elementi come un contratto strappato, una bilancia della giustizia e un'ambientazione legale.

La Suprema Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 5605 del 01/03/2024, ha statuito che, in tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, l'intervenuta disdetta, anche se inefficace, inviata dal locatore è idonea a far sorgere ipso facto, ove ne ricorrano gli altri presupposti, il diritto del conduttore all'indennità di avviamento commerciale.

La S.C., con Ordinanza n. 5605 del 01/03/2024, è tornata sul delicato istituto della locazione.

La locazione, ai sensi dell’art. 1571 c.c., è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Il contratto di locazione presenta una duplice faccia: da un lato, contratto “consensuale” in quanto l’iter di perfezionamento è del tutto concluso già al momento del valido scambio del consenso e del conseguente raggiungimento dell’accordo, senza necessità di una consegna materiale della cosa; dall’altro, contratto “a effetti obbligatori”, poiché da esso non deriva l’acquisizione in capo al destinatario di alcun diritto reale sul bene, bensì semplicemente il diritto di godere e di usare quel bene per un tempo determinato e solo per l’uso consentito e specificato nel contratto medesimo.

Le principali diatribe in materia di locazione concernono i rapporti tra locatore e conduttore.

Ai sensi dell’art. artt. 28 della legge n. 392/1978 “Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all'esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti”.

Gli Ermellini, di recente, sono tornati sul corrispondente tema, avente ad oggetto, in particolare, la disdetta e il diritto all’indennità di avviamento.

I Giudici di Piazza Cavour, con Ordinanza n. 5605 del 01/03/2024, hanno così enucleato il seguente principio di diritto: “In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, l'intervenuta disdetta, ancorché inefficace, inviata dal locatore è idonea a far sorgere ipso facto, ove ne ricorrano gli altri presupposti, il diritto del conduttore all'indennità di avviamento commerciale, tranne che l'acquiescenza del conduttore nasconda il suo disinteresse a permanere nell'immobile.”.

Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, in tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, l'intervenuta disdetta, anche se inefficace, inviata dal locatore è idonea a far sorgere ipso facto, ove ne ricorrano gli altri presupposti, il diritto del conduttore all'indennità di avviamento commerciale.