Lunedì, 13 Febbraio 2023 12:48

LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO

Scritto da Avv. Giulio Costanzo
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La Suprema Corte di Cassazione, con Sentenza n. 26136 del 05/09/2022, ha statuito che quando è stato concluso un contratto definitivo di compravendita con scrittura privata non autenticata, l'interesse della parte alla documentazione del negozio nella forma necessaria per la trascrizione non trova tutela nel rimedio previsto dall'art. 2932 c.c.

La S.C., con Sentenza n. 26136 del 05/09/2022, è tornata sul tema della trascrizione del contratto preliminare.

La trascrizione è il generale regime di opponibilità degli atti che costituiscono, modificano o estinguono diritti reali su beni immobili o beni mobili registrati. Essa inoltre assolve alla funzione di operazione amministrativa eseguita dalle conservatorie dei registri immobiliari e mobiliari (es. la trascrizione dell’accettazione di eredità è prescritta ai soli fini della continuità delle trascrizioni) e alla funzione di pubblicità notizia degli atti trascritti.

Come regime di opponibilità la trascrizione è caratterizzata da due principi.

A) Priorità temporale - L’atto trascritto per primo prevale sugli atti trascritti successivamente, anche se questi siano di data anteriore. L’art 2644 c.c. sancisce che gli atti soggetti a trascrizione non trascritti tempestivamente non sono opponibili al soggetto che abbia acquistato e trascritto tempestivamente; non sono, inoltre, opponibili nei confronti del trascrivente ulteriori trascrizioni e iscrizioni di diritti acquistati dallo stesso autore quantunque l’acquisto risalga a data anteriore. In applicazione di questo principio, tra più atti di disposizione dello stesso diritto da parte del titolare prevale quello che è trascritto per primo, a prescindere dal momento in cui gli atti si sono perfezionati. L’opponibilità dell’atto anteriormente trascritto è subordinata alla condizione della continuità delle trascrizioni precedenti, per cui la trascrizione contro l’alienante non ha effetto se non è trascritto anche il precedente atto di acquisto. L’opponibilità dell’atto trascritto vale anche rispetto ai creditori dell’alienante: essi non possono soddisfarsi sull’immobile alienato se il loro atto di pignoramento non sia precedente alla trascrizione del contratto di alienazione.

B) Dichiaratività - La trascrizione non ha efficacia costitutiva, perché non è elemento di perfezionamento del contratto né requisito per l'acquisto del diritto. Consente quindi all'acquirente di accertare che il suo dante causa risulta titolare del diritto alienato in base ad una serie continua di trascrizioni. Ciò tuttavia non conferisce la certezza assoluta che i titoli trascritti siano validi e che l’alienante sia titolare del diritto; infatti bisogna tener conto di trascrizioni nulle (ed in questo caso non si potrà opporre alcun acquisto ai terzi titolari di diritti), e di trascrizioni annullabili. L’annullamento non pregiudica i terzi acquirenti, in quando questi siano a titolo oneroso e di buonafede, sempreché non si tratti di annullamento per incapacità legale. L’acquirente potrà poi raggiungere certezza della titolarità del diritto in capo all’alienante quando sia maturata l’usucapione ordinaria del bene. Tuttavia la trascrizione del titolo, nell’ipotesi in cui si acquisti da un non proprietario, non ha efficacia sanante, concorre solo con l’usucapione ad integrare la fattispecie dell’acquisto del titolo. La mancanza di trascrizione espone il contratto a un pericolo di conflitto con terzi aventi causa e creditori, risolto in favore del primo trascrivente. In quanto privato del suo diritto l’acquirente potrà esperire i relativi rimedi contrattuali nei confronti dell’alienante.

Atti soggetti a trascrizione ex art. 2643 c.c. sono: contratti traslativi di proprietà di beni immobili e contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano diritti reali immobiliari di godimento; le locazioni ultranovennali ed i contratti di società ed associazione che attribuiscono in godimento immobili per più di nove anni; contratti che costituiscono o modificano servitù prediali; contratti che costituiscono la comunione dei precedenti diritti.

Queste indicazioni non sono, tuttavia, tassative in quanto vige il principio della generale trascrivibilità di qualsiasi atto che conferisca proprietà o godimento di diritti reali in relazione ai beni immobili.

Sono, altresì, soggetti a trascrizione: i contratti sottoposti a condizione; le convenzioni matrimoniali che hanno ad oggetto la costituzione di un fondo comune; i contratti di esclusione dei beni dalla comunione; il pignoramento immobiliare; il sequestro conservativo immobiliare; le domande giudiziali ed arbitrali che riferiscono di diritti derivanti da atti soggetti a trascrizione compresa la relativa sentenza ed anche il contratto preliminare anche se gli effetti risalgono alla trascrizione della domanda. Questo è l’effetto prenotativo della trascrizione.

L’acquirente che trascrive il proprio titolo dopo la trascrizione della domanda giudiziale del terzo che agisce conto l’alienante, non può opporre il proprio acquisto nel caso in cui sia risolto o annullato il titolo di acquisto del suo dante causa.

Con riguardo alle domande di rivendicazione, accertamento e devoluzione la trascrizione, invece, ha funzione di pubblicità-notizia.

La S.C. di Cassazione, con Sentenza n. 26136 del 05/09/2022, è tornata sul relativo tema per quanto concerne la trascrizione del contratto preliminare ed ha così enucleato il seguente principio di diritto: Quando è stato concluso un contratto definitivo di compravendita con scrittura privata non autenticata, l'interesse della parte alla documentazione del negozio nella forma necessaria per la trascrizione non trova tutela nel rimedio previsto dall'art. 2932 c.c., che concerne l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto e presuppone, quindi, la stipula di un preliminare, potendo essere soddisfatto, invece, con la pronuncia di una sentenza di mero accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni.

Alla luce di tale pronunzia emerge che quando è stato concluso un contratto definitivo di compravendita con scrittura privata non autenticata, l'interesse della parte alla documentazione del negozio nella forma necessaria per la trascrizione non trova tutela nel rimedio previsto dall'art. 2932 c.c.

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