Lunedì, 28 Ottobre 2024 12:07

Contratto preliminare di vendita

Scritto da Avv. Giulio Costanzo

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Rappresentazione illustrativa di un documento legale in un'aula di tribunale, evidenziando l'Ordinanza n. 13789 del 17/05/2024 riguardante il contratto preliminare.

La Suprema Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 13789 del 17/05/2024, ha statuito che l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. non è subordinato alla presentazione di un'offerta formale della controprestazione, ai sensi degli artt. 1208 e 1209 c.c., essendo a tal fine idonea anche la sola manifestazione di volontà di adempiere del promissario acquirente.

La S.C., con Ordinanza n. 13789 del 17/05/2024, è tornata sul controverso istituto del contratto preliminare.

Il contratto preliminare è disciplinato dall’art. 1351 c.c., in virtù del quale: “Il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”.

Il codice, quindi, non delinea in toto i tratti essenziali della disciplina, i quali sono stati, tuttavia, ben individuati dalla dottrina e dalla giurisprudenza.

Il contratto preliminare è quel contratto con cui le parti si obbligano alla stipula di un successivo, definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale.

Può essere bilaterale (se entrambe le parti si obbligano) o unilaterale (se l'impegno è assunto da una sola). Esso non va confuso con il preliminare improprio, contratto già definitivo ma che le parti si impegnano a stipulare nella forma richiesta dalla legge: la distinzione attiene alla volontà di posticipare o meno gli effetti propri del contratto. L'ordinamento pone un particolare rimedio per il caso di inadempimento del preliminare, cioè la possibilità di ottenere una sentenza costitutiva (v. 2932 c.c.), rimedio che si affianca alla tradizionale ipotesi si risoluzione pe inadempimento (v. 1453 ss. c.c.).

L'esigua disciplina codicistica in tema di preliminare è stata arricchita dal d.l. 31 dicembre 1996, n. 669 convertito in l. 28 febbraio 1997, n. 30 che ha introdotto l'obbligo della trascrizione per i preliminari (risultanti da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente) aventi ad oggetto la conclusione di taluni contratti indicati dall'art. 2643 c.c. (v. 2645bis, 2775bis, 2825bis c.c.).

Per questi motivi, dubbi concernono la controversa relativa disciplina, dal momento che potrebbe essere esposta ad abusi.

Gli Ermellini, pertanto, con Ordinanza n. 13789 del 17/05/2024, hanno così enucleato il seguente principio di diritto: “L'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. non è subordinato alla presentazione di un'offerta formale della controprestazione, ai sensi degli artt. 1208 e 1209 c.c., essendo a tal fine idonea anche la sola manifestazione di volontà di adempiere del promissario acquirente”.

Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, che l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. non è subordinato alla presentazione di un'offerta formale della controprestazione essendo a tal fine idonea anche la sola manifestazione di volontà di adempiere del promissario acquirente.