Martedì, 06 Aprile 2021 15:33

Locazione commerciale: eccezione di inadempimento anche nell’ipotesi di inesatto adempimento da parte del locatore

Scritto da Avv. Giulio Costanzo
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Contratto di locazione commerciale Contratto di locazione commerciale

La Suprema Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 2154 del 29/01/2021, ha statuito che nella locazione di immobili ad uso commerciale, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento qualora vi sia inesatto adempimento da parte del locatore, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile.

La S.C., con Ordinanza n. 2154 del 29/01/2021, è tornata sul delicato istituto della locazione.

La locazione, ai sensi dell’art. 1571 c.c., è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Il contratto di locazione presenta una duplice faccia: da un lato, contratto “consensuale” in quanto l’iter di perfezionamento è del tutto concluso già al momento del valido scambio del consenso e del conseguente raggiungimento dell’accordo, senza necessità di una consegna materiale della cosa; dall’altro, contratto “a effetti obbligatori”, poiché da esso non deriva l’acquisizione in capo al destinatario di alcun diritto reale sul bene, bensì semplicemente il diritto di godere e di usare quel bene per un tempo determinato e solo per l’uso consentito e specificato nel contratto medesimo.

Le principali diatribe in materia di locazione concernono i rapporti tra locatore e conduttore.

Gli Ermellini, di recente, sono tornati sul corrispondente tema, cassando la la sentenza di merito che aveva ritenuto illegittima la sospensione del pagamento dei canoni a fronte dellimpossibilità di utilizzare tutte le parti dellimmobile alluso convenuto - attività commerciale - per irregolarità urbanistico-amministrative, assenza di mutamento di destinazione duso e di agibilità.

Ordinanza n. 2154 del 29/01/2021

I Giudici di Piazza Cavour, con Ordinanza n. 2154 del 29/01/2021, hanno così enucleato il seguente principio di diritto: In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nellipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dellimmobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dalloggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo allincidenza della condotta della parte inadempiente sullequilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto allinteresse della controparte”.

Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, che nella locazione di immobili ad uso commerciale, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento anche in caso di inesatto adempimento da parte del locatore, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile locato.

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