Il contratto di locazione presenta una duplice faccia: da un lato, contratto “consensuale” in quanto l’iter di perfezionamento è del tutto concluso già al momento del valido scambio del consenso e del conseguente raggiungimento dell’accordo, senza necessità di una consegna materiale della cosa; dall’altro, contratto “a effetti obbligatori”, poiché da esso non deriva l’acquisizione in capo al destinatario di alcun diritto reale sul bene, bensì semplicemente il diritto di godere e di usare quel bene per un tempo determinato e solo per l’uso consentito e specificato nel contratto medesimo.
Rilevante in materia è la Legge sull’equo canone (L. 392/1978) che, all’art. 38, sancisce il diritto di prelazione in capo al conduttore in caso di vendita dell’immobile da parte del locatore: “Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore” con “l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione”.
Le principali diatribe in materia di locazione concernono proprio i rapporti tra locatore e conduttore.
Gli Ermellini, di recente, sono tornati sul corrispondente tema, rigettando il ricorso, ha statuito che i fatti accertati - l'inadempimento del locatore all'obbligo legale della "denuntiatio" e, poi l'inerzia, il silenzio o in genere la mancata cooperazione ai fini del succedaneo esercizio del diritto di riscatto - non possano, di regola, considerarsi fonte di alcun obbligo risarcitorio nei confronti del conduttore il cui eventuale interesse all'acquisto, con diritto di prelazione, dell'immobile locato rimanga inattuato.
I Giudici di Piazza Cavour, con Ordinanza n. 3399 del 06/02/2024, hanno così enucleato il seguente principio di diritto: “n tema di locazioni immobiliari ad uso non abitativo, nelle "grandi locazioni" commerciali, in forza dell'ultimo comma dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978 (introdotto dall'art. 18 del d.l. n. 133 del 2014, conv. nella l. n. 164 del 2014), possono essere inserite clausole derogative delle norme imperative della predetta legge, e sono, pertanto, oggetto di libera contrattazione tra le parti le clausole su durata minima, rinnovo automatico, prelazione, recesso per gravi motivi, indennità a fine locazione, indicizzazione o aumenti del canone, perché allorquando il canone annualmente pattuito sia superiore ad euro 250.000, la posizione delle parti non soffre gli squilibri che il legislatore ha ritenuto tipicamente sussistenti riguardo ai contratti stipulati per canoni inferiori, dovendosi pertanto ritenere lecite anche le clausole di aggiornamento del canone per rivalutazione monetaria che superino i limiti quantitativi previsti dall'articolo 32 della medesima legge.”.
Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, nelle "grandi locazioni" commerciali possono essere inserite clausole derogative delle norme imperative relative alla L. n. 392 del 1978 e sono, pertanto, oggetto di libera contrattazione tra le parti le clausole su durata minima, rinnovo automatico, prelazione.
Avv. Giulio Costanzo
