Come stabilito dalla Suprema Corte, il diritto all'indennità per la perdita di avviamento commerciale consegue "automaticamente ed in misura prestabilita alla cessazione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione, senza che sia necessaria la sussistenza in concreto dell'avviamento e della sua perdita o senza che rilevi la circostanza che il conduttore, successivamente alla disdetta del contratto, abbia cessato di svolgere ogni attività nell'immobile locato prima della cessazione del rapporto" (Cass. n. 7528/2009; n. 12279/2000).
A tale riguardo, va richiamato l’art. 79 della medesima legge n. 392/78, il quale sancisce il divieto di "patti contrari alla legge".
In virtù di detta disposizione, quindi, è vietato ogni patto e/o accordo finalizzati a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello legalmente previsto "ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge".
Sulla scorta di tale disposizione, la Suprema Corte, con sentenza n. 15373 del 13 giugno 2018, intervenendo in una controversia in tale materia, ha sancito la nullità della clausola di un contratto di locazione che preveda la rinuncia “preventiva” all’indennità di avviamento da parte del conduttore.
Il caso riguardava il rapporto locativo sorto tra una società ed una persona fisica e relativo ad alcuni locali commerciali. Al termine di detto rapporto, la società conduttrice aveva ottenuto nei confronti del locatore, provvedimento monitorio di ingiunzione per il pagamento dell’importo mai versato a titolo di indennità di avviamento.
Il locatore proponeva opposizione al decreto ingiuntivo, deducendo che le parti, con espressa disposizione contrattuale, avevano stabilito l’esclusione del versamento di detta indennità, in quanto ricompresa nella determinazione del canone.
Il Giudice di primo grado accoglieva l’opposizione proposta dal locatore e tale decisione veniva confermata anche in appello.
Della questione, quindi, veniva investita la Cassazione, la quale, sovvertendo completamente le prime due sentenze, con la pronuncia in esame, confermava la natura dell’art. 79 della Legge n. 392/1978 quale norma diretta a tutelare alcuni diritti imprescindibili del conduttore, specificamente individuati, da qualsiasi possibilità di elusione degli stessi. L’articolo 79 costituisce una norma di chiusura della legge cosiddetta dell’equo canone, ancora oggi vigente con modifiche relative solo alle locazioni ad uso diverso con canone annuale superiore ad euro 250.000,00, che prevede la sanzione della nullità a tutela di alcuni diritti ritenuti oggetto di particolare protezione, in perfetta concordanza con l’intero impianto e con la filosofia sottesa alla legge 392/78.
La Cassazione, in aggiunta a ciò, aderendo alla prevalente giurisprudenza di legittimità, ha confermato che la possibilità per le parti di negoziare in ordine ai diritti nascenti dal contratto ed in particolare in ordine al diritto all’indennità di avviamento, nasce solo “dopo” la stipula del contratto, ovvero quando il conduttore non si trova più in una posizione di debolezza per il timore di essere costretto a lasciare l’immobile dove svolge l’attività commerciale.
Ciò comporta che la sanzione di nullità prevista dall’art. 79 della legge n. 392 del 1978 sopra citato, si riferisce solo alle clausole contenute nell’originario contratto di locazione, ma non si estende ai successivi accordi transattivi conclusi dal conduttore che già si trovi nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili (in tal senso, Cass. n. 2148 del 31/01/2006).
Difatti, come ribadito dagli Ermellini, il disposto di cui all’art. 79 non impedisce alle parti, al momento della cessazione del rapporto, di addivenire ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti ed in particolare non impedisce al conduttore di rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale; tale rinuncia può, peraltro, essere anche implicita, in quanto il citato art. 79 è volto ad evitare la preventiva elusione dei diritti del locatario ma non esclude la possibilità di disporne, una volta che essi siano sorti. Cass. Sentenza n. 24458 del 24/11/2007.
Ogni transazione di tal genere, quindi, non è nulla per contrarietà al disposto dell’art. 79, poiché tale norma, volta ad evitare l’elusione dei diritti del conduttore a mezzo di rinuncia preventiva ad essi, non esclude la possibilità di disporre dei diritti stessi, una volta che i medesimi siano stati già acquisiti (in tal senso, Cass. n. 4714 del 25/02/2008).
In buona sostanza, secondo i Giudici di Piazza Cavour, i diritti del conduttore possono essere negoziati solo dopo che il rapporto di locazione è sorto mentre ad essi non si può rinunciare preventivamente. Infatti i diritti vantati dal conduttore sono disponibili solo una volta sorti e possono essere oggetto di rinunzia, con o senza corrispettivo a favore del locatore, non ostandovi la tutela di cui all’articolo 79 legge 392/78 che è volta ad impedire che diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un’elusione di tipo preventivo.
Ecco perché, ai sensi dell’art. 79 della Legge n. 392/1978, è nulla la clausola contenuta nell’originario contratto di locazione, con la quale le parti dispongano la rinuncia alla corresponsione dell’indennità di avviamento, in quanto il relativo diritto a favore del conduttore non è ancora sorto. Tale rinuncia potrà essere disposta solo successivamente all’inizio del rapporto locativo, ovvero quando il relativo diritto sarà già disponibile.
