La peculiarità rispetto alla più generale disciplina della comunione va individuata nel fatto che nel condominio coesistono parti di proprietà esclusiva accanto a parti di proprietà comune.

Particolare rilievo assume l’assemblea condominaiale, ossia l’organo deliberante che ha i maggiori poteri per decidere ed incidere sulla vita del condominio.

Tra le principali diatribe portate nelle aule giudiziarie, riscontriamo proprio quelle afferenti le cose comuni e gli Ermellini sono tornati sul corrispondente tema, decidendo su di un caso ove nessuna delle parti in causa aveva prospettato la natura condominiale del lastrico di copertura, rivendicandone la proprietà esclusiva, peraltro, senza darne la prova, con la conseguenza che la corte di merito ha ritenuto la proprietà comune del lastrico di copertura di un immobile in capo ai partecipanti al condominio secondo la previsione di legge.

I Giudici di Piazza Cavour, con Ordinanza n. 19691 del 16/07/2025, hanno così enucleato il seguente principio di diritto: “La domanda proposta da un terzo estraneo al condominio, volta all'accertamento della proprietà esclusiva su un bene condominiale, deve essere proposta in contraddittorio con tutti i condomini in quanto litisconsorti necessari, incidendo l'azione sul diritto pro quota di ciascuno di essi; ne consegue la nullità della sentenza emessa senza la loro partecipazione e il rinvio al giudice di primo grado, ai sensi dell'art. 354, comma 1, c.p.c., al fine di consentire la piena tutela del diritto di difesa dei soggetti pretermessi.”.

Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, che la domanda proposta da un terzo estraneo al condominio, volta all'accertamento della proprietà esclusiva su un bene condominiale, deve essere proposta in contraddittorio con tutti i condomini in quanto litisconsorti necessari, incidendo l'azione sul diritto pro quota di ciascuno di essi.

Avv. Giulio Costanzo