Mercoledì, 12 Luglio 2023 10:40

Contratto preliminare

Scritto da Avv. Giulio Costanzo
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La Suprema Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 3817 del 08/02/2023, ha statuito che, in tema di contratto preliminare di vendita di immobile da costruire, la domanda di nullità per mancato rilascio della garanzia fideiussoria ex art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005, non può essere accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo l'ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore o senza che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame.

La S.C., con Ordinanza n. 3817 del 08/02/2023, è tornata sul controverso istituto del contratto preliminare.

Il contratto preliminare è disciplinato dall’art. 1351 c.c., in virtù del quale: “Il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”.

Il codice, quindi, non delinea in toto i tratti essenziali della disciplina, i quali sono stati, tuttavia, ben individuati dalla dottrina e dalla giurisprudenza.

Il contratto preliminare è quel contratto con cui le parti si obbligano alla stipula di un successivo, definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale.

Può essere bilaterale (se entrambe le parti si obbligano) o unilaterale (se l'impegno è assunto da una sola). Esso non va confuso con il preliminare improprio, contratto già definitivo ma che le parti si impegnano a stipulare nella forma richiesta dalla legge: la distinzione attiene alla volontà di posticipare o meno gli effetti propri del contratto. L'ordinamento pone un particolare rimedio per il caso di inadempimento del preliminare, cioè la possibilità di ottenere una sentenza costitutiva (v. 2932 c.c.), rimedio che si affianca alla tradizionale ipotesi si risoluzione pe inadempimento (v. 1453 ss. c.c.).

L'esigua disciplina codicistica in tema di preliminare è stata arricchita dal d.l. 31 dicembre 1996, n. 669 convertito in l. 28 febbraio 1997, n. 30 che ha introdotto l'obbligo della trascrizione per i preliminari (risultanti da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente) aventi ad oggetto la conclusione di taluni contratti indicati dall'art. 2643 c.c. (v. 2645bis, 2775bis, 2825bis c.c.).

Per questi motivi, dubbi concernono la controversa relativa disciplina, dal momento che potrebbe essere esposta ad abusi.

Al riguardo si è pronunziata la S.C. la quale è intervenuta circa la domanda di nullità del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire per mancato rilascio della garanzia fideiussoria.

Gli Ermellini, pertanto, con Ordinanza n. 3817 del 08/02/2023, hanno così enucleato il seguente principio di diritto: La domanda di nullità del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria ex art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005, non può essere accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo l'ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore o senza che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame.

Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, che la prescrizione del diritto del promissario acquirente all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre inizia a decorrere dalla data di scadenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo.

Avv. Giulio Costanzo
Letto 324 volte Ultima modifica il Mercoledì, 12 Luglio 2023 10:43

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