Giovedì, 21 Settembre 2023 10:46

Contratto preliminare di vendita: le ultime

Scritto da Avv. Giulio Costanzo
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La Suprema Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 7542 del 15/03/2023, ha statuito che, in tema di contratto preliminare di vendita, il proprietario di due fondi può manifestare la propria volontà contraria alla costituzione di una servitù tra gli stessi anche prima della loro separazione e, quindi, anche nel contratto preliminare di vendita di uno di essi senza che, ai fini dell'effetto preclusivo, sia necessario riprodurre tale volontà nel successivo contratto definitivo, atteso l'inscindibile legame esistente tra i due negozi.

La S.C., con Ordinanza n. 7542 del 15/03/2023, è tornata sul controverso istituto del contratto preliminare.

Il contratto preliminare è disciplinato dall’art. 1351 c.c., in virtù del quale: “Il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”.

Il codice, quindi, non delinea in toto i tratti essenziali della disciplina, i quali sono stati, tuttavia, ben individuati dalla dottrina e dalla giurisprudenza.

Il contratto preliminare è quel contratto con cui le parti si obbligano alla stipula di un successivo, definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale.

Può essere bilaterale (se entrambe le parti si obbligano) o unilaterale (se l'impegno è assunto da una sola). Esso non va confuso con il preliminare improprio, contratto già definitivo ma che le parti si impegnano a stipulare nella forma richiesta dalla legge: la distinzione attiene alla volontà di posticipare o meno gli effetti propri del contratto. L'ordinamento pone un particolare rimedio per il caso di inadempimento del preliminare, cioè la possibilità di ottenere una sentenza costitutiva (v. 2932 c.c.), rimedio che si affianca alla tradizionale ipotesi si risoluzione pe inadempimento (v. 1453 ss. c.c.).

L'esigua disciplina codicistica in tema di preliminare è stata arricchita dal d.l. 31 dicembre 1996, n. 669 convertito in l. 28 febbraio 1997, n. 30 che ha introdotto l'obbligo della trascrizione per i preliminari (risultanti da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente) aventi ad oggetto la conclusione di taluni contratti indicati dall'art. 2643 c.c. (v. 2645bis, 2775bis, 2825bis c.c.).

Per questi motivi, dubbi concernono la controversa relativa disciplina, dal momento che potrebbe essere esposta ad abusi.

Al riguardo si è pronunziata la S.C. la quale è intervenuta confermando la sentenza di merito che aveva negato sussistere una servitù per destinazione del padre di famiglia tra due appartamenti, essendosi l'acquirente di uno di essi impegnato, in sede di contratto preliminare di vendita, nei confronti della società venditrice originaria unica proprietaria, a rimuovere la tettoia e le altre opere abusive, in ciò ravvisandosi l'opposizione esplicita di quest'ultima a mantenerle.

Gli Ermellini, pertanto, con Ordinanza n. 7542 del 15/03/2023, hanno così enucleato il seguente principio di diritto: Il proprietario di due fondi può manifestare la propria volontà contraria alla costituzione di una servitù tra gli stessi anche prima della loro separazione e, quindi, anche nel contratto preliminare di vendita di uno di essi senza che, ai fini dell'effetto preclusivo, sia necessario riprodurre tale volontà nel successivo contratto definitivo, atteso l'inscindibile legame esistente tra i due negozi.

Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, che il proprietario di due fondi può manifestare la propria volontà contraria alla costituzione di una servitù tra gli stessi anche prima della loro separazione e, quindi, anche nel contratto preliminare di vendita di uno di essi senza che, ai fini dell'effetto preclusivo, sia necessario riprodurre tale volontà nel successivo contratto definitivo, atteso l'inscindibile legame esistente tra i due negozi.

Avv. Giulio Costanzo
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