Giovedì, 21 Luglio 2022 16:28

Locazione, riscatto e diritto di prelazione del conduttore.

Scritto da Avv. Giulio Costanzo
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La Suprema Corte di Cassazione, con Sentenza n. 10136 del 29/03/2022, ha statuito che il conduttore di un immobile ad uso non abitativo, se decaduto dal diritto di esercitare il riscatto di cui all'art. 39 della legge n. 392 del 1978, può domandare sia al venditore che al compratore il risarcimento del danno patito, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per effetto della decadenza, a condizione che ne dimostri la rispettiva malafede, consistita nell'intento di tenerlo all'oscuro dell'avvenuto trasferimento.

La S.C., con Sentenza n. 10136 del 29/03/2022, è tornata sul delicato istituto della locazione.

La locazione, ai sensi dell’art. 1571 c.c., è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Il contratto di locazione presenta una duplice faccia: da un lato, contratto “consensuale” in quanto l’iter di perfezionamento è del tutto concluso già al momento del valido scambio del consenso e del conseguente raggiungimento dell’accordo, senza necessità di una consegna materiale della cosa; dall’altro, contratto “a effetti obbligatori”, poiché da esso non deriva l’acquisizione in capo al destinatario di alcun diritto reale sul bene, bensì semplicemente il diritto di godere e di usare quel bene per un tempo determinato e solo per l’uso consentito e specificato nel contratto medesimo.

Rilevante in materia è la Legge sull’equo canone (L. 392/1978) che, all’art. 38, sancisce il diritto di prelazione in capo al conduttore in caso di vendita dell’immobile da parte del locatore: “Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore” con “l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione”.

Le principali diatribe in materia di locazione concernono proprio i rapporti tra locatore e conduttore.

Gli Ermellini, di recente, sono tornati sul corrispondente tema, rigettando il ricorso, ha statuito che i fatti accertati - l'inadempimento del locatore all'obbligo legale della "denuntiatio" e, poi l'inerzia, il silenzio o in genere la mancata cooperazione ai fini del succedaneo esercizio del diritto di riscatto - non possano, di regola, considerarsi fonte di alcun obbligo risarcitorio nei confronti del conduttore il cui eventuale interesse all'acquisto, con diritto di prelazione, dell'immobile locato rimanga inattuato.

I Giudici di Piazza Cavour, con Sentenza n. 10136 del 29/03/2022, hanno così enucleato il seguente principio di diritto: Il conduttore di un immobile ad uso non abitativo, se decaduto dal diritto di esercitare il riscatto di cui all'art. 39 della legge n. 392 del 1978, può domandare sia al venditore che al compratore il risarcimento del danno patito, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per effetto della decadenza, a condizione che ne dimostri la rispettiva malafede, consistita nell'intento di tenerlo all'oscuro dell'avvenuto trasferimento; l'accertamento di detto intento fraudolento spetta al giudice del merito e non è sindacabile in sede di legittimità con riguardo alla ricognizione degli elementi di fatto che costituiscono il presupposto della dedotta responsabilità risarcitoria (salvo il limite ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.), mentre è suscettibile di sindacato la sussunzione del fatto accertato nella fattispecie astratta della responsabilità risarcitoria del locatore”.

Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, che in tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il conduttore di un immobile ad uso non abitativo, se decaduto dal diritto di esercitare il riscatto di cui all'art. 39 della legge n. 392 del 1978, può domandare sia al venditore che al compratore il risarcimento del danno patito, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per effetto della decadenza, a condizione che ne dimostri la rispettiva malafede, consistita nell'intento di tenerlo all'oscuro dell'avvenuto trasferimento.

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