La Suprema Corte di Cassazione, con Sentenza n. 22126 del 13/10/2020, ha statuito che per aversi novazione del contratto di locazione sono necessari il mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, nonché gli elementi dell' "animus" e della "causa novandi"; insufficienti, invece, le modificazioni accessorie.

La S.C., con Sentenza n. 22126 del 13/10/2020, è tornata sul delicato istituto della locazione.

La locazione, ai sensi dell’art. 1571 c.c., è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Il contratto di locazione presenta una duplice faccia: da un lato, contratto “consensuale” in quanto l’iter di perfezionamento è del tutto concluso già al momento del valido scambio del consenso e del conseguente raggiungimento dell’accordo, senza necessità di una consegna materiale della cosa; dall’altro, contratto “a effetti obbligatori”, poiché da esso non deriva l’acquisizione in capo al destinatario di alcun diritto reale sul bene, bensì semplicemente il diritto di godere e di usare quel bene per un tempo determinato e solo per l’uso consentito e specificato nel contratto medesimo.

Le principali diatribe in materia di locazione concernono i rapporti tra locatore e conduttore.

Gli Ermellini, di recente, sono tornati sul corrispondente tema, cassando la decisione di merito che aveva ritenuto novato il rapporto locativo sebbene le parti avessero pattuito modifiche soltanto accessorie, come la previsione della risoluzione in caso di ritardato pagamento, il prolungamento della durata del rapporto e la misura dell'aggiornamento del canone.

Sentenza n. 22126 del 13/10/2020

I Giudici di Piazza Cavour, con Sentenza n. 22126 del 13/10/2020, hanno così enucleato il seguente principio di diritto: << In tema di locazione, non è sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, che ricorrano gli elementi dell' "animus" e della "causa novandi" >>.

Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, che per aversi novazione del contratto di locazione sono necessari il mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, nonché gli elementi dell' "animus" e della "causa novandi"; insufficienti, invece, le modificazioni accessorie.