Dal contratto preliminare discende, quindi, l'obbligo di prestare il consenso per la conclusione di un successivo contratto i cui effetti tipici verranno in vita quando quest’ultimo sarà stipulato.
Il consenso delle parti che dà vita al preliminare è regolato dagli art. 1326 e ss. c.c. e, ai fini dell'individuazione della natura del contratto, a rilevare è proprio il contenuto dell'accordo, ovvero l’intento comune dei contraenti in rapporto alla funzione economico-sociale (causa del contratto).
Di fronte all’inadempimento dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, l'ordinamento prevede il rimedio dell’esecuzione specifica di cui all'art. 2932 c.c.
Le principali diatribe in materia concernono proprio i casi in cui una delle parti, una volta posto in essere il preliminare, non intenda poi stipulare il successivo contratto definitivo e la legittimità di tale rifiuto.
Gli Ermellini sono tornati sul relativo tema decidendo su di un caso ove il ricorrente sosteneva che il contratto preliminare di compravendita di un immobile, stante la sua natura, avesse quale conseguenza che il certificato di abitabilità sarebbe dovuto essere consegnato solo al momento della stipula del contratto definitivo, per cui non vi era stato alcun inadempimento da parte della promittente venditrice. A parer del ricorrente, quindi, il giudice del gravame avrebbe erroneamente equiparato i due momenti del contratto preliminare ad effetti obbligatori e del contratto definitivo ad effetti reali.
I Giudici di Piazza Cavour hanno rigettato il relativo ricorso, sostenendo il seguente principio di diritto: “Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune - nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato, ancorché si tatti di fenomeno occorso anteriormente all'entrata in vigore della l. n. 47 del 1985, poiché i predetti certificati sono essenziali, avendo l'acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto e, cioè, la fruibilità e la commerciabilità del bene”.
In virtù di tale pronunzia, ergo, sarà legittimo il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il definitivo di un contratto di compravendita di immobile, nel caso in cui non siano stati prodotti certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia.
