Trattasi, ergo, di un contratto a prestazioni corrispettive ove le parti sono vincolate da rispettivi oneri.

Le principali obbligazioni del venditore, infatti, sono:

• consegnare la cosa al compratore;

• fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l'acquisto non è effetto immediato del contratto;

• garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa (art. 1476 c.c.).

Per quanto concerne quest’ultima fattispecie, inoltre, il venditore ha l’onere di garantire che il bene venduto non sia gravato da oneri o da diritti reali o personali.

Ai sensi dell’art. 1489 c.c., infatti, se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480 c.c., rendensodi, altresì, applicabili le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488 del codice civile.

Gli Ermellini sono tornati sul corrispondente tema, decidendo su di un caso di compavendita di immobile non conforme a norme urbanistiche.

Ordinanza  n. 14595 del 09/07/2020

I Giudici di Piazza Cavour, con l’Ordinanza  n. 14595 del 09/07/2020, hanno, così, enucleato il seguente principio di diritto: “In tema di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri non apparenti e non dichiarati nel contratto che ne diminuiscano il libero godimento, non può sottrarsi alla garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. il venditore di un immobile non conforme alle norme urbanistiche che tali diritti o oneri abbia taciuti, salvo non dimostri che la controparte ne aveva effettiva conoscenza. Ai fini della condanna del detto venditore al risarcimento del danno non è necessaria la sua malafede, ma è sufficiente che questi versi in colpa”.

Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, che in caso di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri non apparenti e non dichiarati nel contratto che ne diminuiscano il libero godimento, non può sottrarsi alla garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. il venditore di un immobile non conforme alle norme urbanistiche che abbia taciuti tali diritti o oneri, salvo non dimostri che la controparte ne avesse conoscenza.