Mercoledì, 23 Luglio 2025 09:21

La responsabilità del venditore e garanzia ex art. 1489 c.c.

Scritto da Avv. Giulio Costanzo

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La responsabilità del venditore e garanzia ex art. 1489 c.c.

La Suprema Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 27706 del 25/10/2024, ha statuito che nella vendita di cosa gravata da oneri o diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa, sia se il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sul bene, comunque acquisita, presumendosi che egli l'abbia accettato con tale peso, sia nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, senza che rilevi la dichiarazione del venditore dell'inesistenza di pesi od oneri, stante il principio di autoresponsabilità.

La Cassazione, con l’Ordinanza n. 27706 del 25/10/2024, è tornata sul tema della res venduta gravata da oneri o da diritti non apparenti.

Il contratto di compravendita, ex art. 1470 c.c., è quel contratto mediante il quale una parte ("venditore" o "alienante"), trasferisce la proprietà di un bene o altro diritto a un'altra parte ("compratore" o "acquirente"), la quale si obbliga a pagare un corrispettivo.

Trattasi, ergo, di un contratto a prestazioni corrispettive ove le parti sono vincolate da rispettivi oneri.

Le principali obbligazioni del venditore, infatti, sono:

consegnare la cosa al compratore;
fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l'acquisto non è effetto immediato del contratto;
garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa (art. 1476 c.c.).

Per quanto concerne quest’ultima fattispecie, inoltre, il venditore ha l’onere di garantire che il bene venduto non sia gravato da oneri o da diritti reali o personali.

Ai sensi dell’art. 1489 c.c., infatti, se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480 c.c., rendendosi, altresì, applicabili le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488 del codice civile.

Gli Ermellini sono tornati sul corrispondente tema, decidendo su di un caso di compravendita di immobile.

I Giudici di Piazza Cavour, con l’Ordinanza n. 27706 del 25/10/2024, hanno, così, enucleato il seguente principio di diritto: “Nella vendita di cosa gravata da oneri o diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa, tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sul bene, comunque acquisita, presumendosi che egli l'abbia accettato con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, cioè che risultino da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, senza che rilevi la dichiarazione del venditore dell'inesistenza di pesi od oneri, non operando, in questi casi, il principio dell'affidamento, ma quello di autoresponsabilità.”.

Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, che nella vendita di cosa gravata da oneri o diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa, sia se il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sul bene, comunque acquisita, presumendosi che egli l'abbia accettato con tale peso, sia nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, senza che rilevi la dichiarazione del venditore dell'inesistenza di pesi od oneri, stante il principio di autoresponsabilità.