Martedì, 24 Marzo 2020 12:21

Responsabilità per i danni derivanti dai lavori di ristrutturazione del bene locato eseguiti dal conduttore su autorizzazione del locatore

Scritto da Avv. Giulio Costanzo
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Edificio in ristrutturazione Edificio in ristrutturazione

La Suprema Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 516 del 15/01/2020, ha ribadito la responsabilità solidale tra locatore e conduttore per i danni ingiustamente patiti da terzi scaturenti dalla autorizzata o consentita esecuzione di opere di ristrutturazione del bene locato.

La Corte di Cassazione, con la recente Sentenza n. 516 del 15/01/2020, è tornata sulla spinosa questione relativa al rapporto tra locatore e conduttore circa l’esecuzione di opere di ristrutturazione del bene da egli autorizzata a quest’ultimo, altrimenti vietatagli in base alla disciplina legale della locazione, decretando che il primo è legittimato e obbligato ad ingerirsi e a sorvegliare la relativa attività, allo scopo di evitare che da essa possa derivarne un ingiusto danno ai terzi, dovendo altrimenti rispondere in solido con il conduttore ex art. 2055 c.c.

La locazione, ai sensi dell’art. 1571 c.c., è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Il contratto di locazione presenta una duplice faccia: da un lato, contratto "consensuale" in quanto l'iter di perfezionamento è del tutto concluso già al momento del valido scambio del consenso e del conseguente raggiungimento dell'accordo, senza necessità di una consegna materiale della cosa; dall’altro, contratto "a effetti obbligatori", poiché da esso non deriva l'acquisizione in capo al destinatario di alcun diritto reale sul bene, bensì semplicemente il diritto di godere e di usare quel bene per un tempo determinato e solo per l'uso consentito e specificato nel contratto medesimo.

Le principali diatribe in materia di locazione concernono i rapporti tra locatore e conduttore.

Gli Ermellini, di recente, sono tornati sul tema relativo all’attribuzione della responsabilità tra locatore e conduttore, decidendo su di un caso ove la società conduttrice di un immobile (della quale alcuni soci erano comproprietari dello stesso) aveva commissionato lavori di ristrutturazione ad un’impresa edile; a seguito di tali lavori, crollava in parte la volta dell’immobile rendendo inagibile l’appartamento sottostante.

I Giudici di Piazza Cavour, pertanto, hanno riconosciuto la responsabilità in solido tra locatore e conduttore, ribadendo il seguente principio di diritto: “il proprietario e locatore di un immobile, che ha autorizzato il conduttore ad eseguire opere di ristrutturazione del bene, a quest’ultimo altrimenti vietate in base alla disciplina legale della locazione, è legittimato e obbligato, ai sensi degli artt. 1576,832 e 2043 c.c., ad ingerirsi e a sorvegliare l’attività autorizzata o, comunque, consentita, allo scopo di evitare che da essa possa derivarne un ingiusto danno ai terzi, dovendo altrimenti rispondere in solido con il conduttore, ai sensi dell’art. 2055 c.c.

Infatti, l’autorizzazione o il consenso da parte dei proprietari può emergere, come nel caso di specie, da elementi quali la circostanza che si trattava di lavori di entità notevole, che alcuni comproprietari erano anche soci della committente formale, che non hanno mai chiesto conto alla società dei danni che ha causato con il crollo, che hanno indicato le loro mail personali nella denuncia di inizio attività e che l’amministrazione che ha autorizzato i lavori ha risposto a loro personalmente e non alla società, che lo stesso direttore dei lavori, nella Dia, ha indicato i proprietari come committenti.

L’esame complessivo di tali elementi, invero, conferma un’ingerenza dei proprietari nella esecuzione dei lavori e, comunque, la conoscenza del fatto che la conduttrice iniziasse lavori di particolare rilievo che richiedevano l’autorizzazione del locatore.

I locatori, quindi, ove vi sia il loro consenso ai lavori saranno, giusta la regola sopra richiamata, ritenuti responsabili del danno.

Costoro, infatti, risponderanno del danno ex artt. 1576 e 1577 c.c. quali soggetti che, in base alla suddetta interpretazione dell’art. 1576 c.c., hanno l’obbligo di ingerirsi per impedire danni.

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