Lunedì, 12 Luglio 2021 12:36

Il patto commissorio: le ultime dalla Cassazione

Scritto da Avv. Giulio Costanzo
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La Suprema Corte di Cassazione, con la Ordinanza n. 4664 del 22/02/2021, ha sancito che il contratto "sale and lease back" (contratto d'impresa socialmente tipico ed astrattamente valido) è fraudolento nel caso in cui si accerti l'esistenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l'impresa venditrice utilizzatrice, le difficoltà economiche di quest'ultima, la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall'acquirente: in questo caso integrerebbe un patto commissorio.

La Cassazione, con la Ordinanza n. 4664 del 22/02/2021, è tornata sulla delicata questione relativa al controverso istituto del patto commissorio in relazione al contratto “sale and lease back".

Con il peculiare contratto “sale and lease back” una parte (solitamente un'impresa) vende a un intermediario finanziario un bene del quale ha il possesso e, dal canto proprio, l'intermediario finanziario assegna il bene stesso in locazione finanziaria al cedente dietro pagamento di un canone. Scaduto, poi, il contratto, quest’ultimo può scegliere se lasciare il bene o riscattarlo e divenirne proprietario corrispondendo la maxirata finale.

Tale controverso e peculiare contratto potrebbe essere utilizzato per eludere il divieto di patto commissorio.

Il patto commissorio è il patto (autonomo o aggiunto ad un’altra garanzia tipica) con il quale creditore e debitore convengano che, in caso di mancato pagamento, la cosa data in pegno o in ipoteca passi in proprietà del creditore (ex art. 2744 c.c.).

Il patto commissorio è vietato in quanto con esso, in caso di inadempimento, il mutuatario si obbliga a trasferire al mutuante la proprietà dell’immobile acquistato con le somme date a mutuo, con spese a proprio carico oltre al risarcimento del maggior danno subito. In sostanza, nel patto commissorio il creditore diviene proprietario del bene del debitore inadempiente senza corrispondergli l’eventuale differenza tra il valore del bene e quello del debito.

La ratio del divieto del patto commissorio, invero, sta nella tutela del debitore da approfittamenti del creditore, circostanza che lo differenzia, ad esempio, dal patto marciano in cui il rischio di tali approfittamenti è nullo.

Stante la delicatezza e l’analogia con altre fattispecie, innumerevoli dubbi sono sorti circa i rapporti, le relazioni e le relative differenze.

Ordinanza n. 4664 del 22/02/2021

I Giudici di Piazza Cavour, pertanto, di recente sono tornati sul relativo tema e, con la Ordinanza n. 4664 del 22/02/2021, hanno così enucleato il seguente principio di diritto:Il "sale and lease back" configura un contratto d'impresa socialmente tipico che, come tale, è, in linea di massima, astrattamente valido, ferma la necessità di verificare, caso per caso, la presenza di elementi sintomatici atti ad evidenziare che la vendita sia stata posta in essere in funzione di garanzia e sia volta, pertanto, ad aggirare il divieto del patto commissorio. A tal fine, l'operazione contrattuale può definirsi fraudolenta nel caso in cui si accerti, con una indagine che è tipicamente di fatto, sindacabile in sede di legittimità soltanto sotto il profilo della correttezza della motivazione, la compresenza delle seguenti circostanze: l'esistenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l'impresa venditrice utilizzatrice, le difficoltà economiche di quest'ultima, la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall'acquirente”.

Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, che il contratto "sale and lease back" (contratto d'impresa socialmente tipico ed astrattamente valido) è fraudolento nel caso in cui si accerti l'esistenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l'impresa venditrice utilizzatrice, le difficoltà economiche di quest'ultima, la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall'acquirente: in tal caso integrerebbe un patto commissorio che, come tale, è espressamente vietato dalla legge.

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