Il patto commissorio è il patto (autonomo o aggiunto ad un’altra garanzia tipica) con il quale creditore e debitore convengano che, in caso di mancato pagamento, la cosa data in pegno o in ipoteca passi in proprietà del creditore (ex art. 2744 c.c.).

Il patto commissorio è vietato in quanto con esso, in caso di inadempimento, il mutuatario si obbliga a trasferire al mutuante la proprietà dell’immobile acquistato con le somme date a mutuo, con spese a proprio carico oltre al risarcimento del maggior danno subito. In sostanza, nel patto commissorio il creditore diviene proprietario del bene del debitore inadempiente senza corrispondergli l’eventuale differenza tra il valore del bene e quello del debito.

La ratio del divieto del patto commissorio, invero, sta nella tutela del debitore da approfittamenti del creditore, circostanza che lo differenzia, ad esempio, dal patto marciano in cui il rischio di tali approfittamenti è nullo.

Stante la delicatezza e l’analogia con altre fattispecie, innumerevoli dubbi sono sorti circa i rapporti, le relazioni e le relative differenze.

Gli Ermellini, infatti, di recente sono tornati sul relativo tema decidendo su di un caso ove hanno confermato la sentenza impugnata che aveva ravvisato nei tre contratti - di compravendita, retrovendita e locazione - stipulati tra le parti ed aventi per oggetto tre complessi immobiliari turistici, un'unica operazione commerciale diretta a far conseguire alla parte ricorrente la proprietà dei cespiti ad un prezzo significativamente inferiore al loro valore.

Sentenza n. 23553 del 27/10/2020

I Giudici di Piazza Cavour, pertanto, con la Sentenza n. 23553 del 27/10/2020, hanno così enucleato il seguente principio di diritto: “Il patto commissorio è ravvisabile rispetto a più negozi tra loro collegati, qualora l'assetto di interessi complessivo sia tale da far ritenere che il trasferimento di un bene sia effettivamente volto, più che alla funzione di scambio, ad uno scopo di garanzia a prescindere, sia dalla natura meramente obbligatoria o traslativa o reale del contratto, sia dal momento temporale in cui l'effetto traslativo è destinato a verificarsi, nonché dagli strumenti negoziali destinati alla sua attuazione e, persino, dalla identità dei soggetti che abbiano stipulato i negozi collegati, complessi o misti, sempre che tra le diverse pattuizioni sia ravvisabile un rapporto di interdipendenza e le stesse risultino funzionalmente preordinate allo scopo finale di garanzia”.

Alla luce di tale pronunzia emerge, ergo, che integra un patto commissorio (ravvisabile rispetto a più negozi tra loro collegati), l'assetto di interessi complessivo tale da far ritenere che il trasferimento di un bene sia effettivamente volto ad uno scopo di garanzia a prescindere dalla natura del contratto, dal momento temporale dell'effetto traslativo, dagli strumenti negoziali destinati alla sua attuazione e dalla identità dei soggetti che abbiano stipulato i negozi collegati, complessi o misti.